房贷利率转换,咋选更划算?央行给出答案

2020-03-10  来自: 综合经济日报记者陈果静、中国新闻网(记者李金磊)、央行微信 浏览次数:577

3月起,个人房贷利率要选择转换为LPR利率或者固定利率。为什么要转换?什么贷款需要转换?怎么选择更划算?央行日前就一些热点问题进行了回应。


为什么要转换?


恒信


这是利率市场化改革的重要一步。2019年8月,央行改革贷款市场报价利率(LPR)。按照央行的要求,2020年3月起,各家银行开始将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。


金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。


央行称,目前大部分新发放贷款已将LPR作为定价基准,但存量浮动利率贷款的定价基准仍主要是贷款基准利率。2015年10月以来,贷款基准利率一直保持不变。相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,能及时反映市场利率变化,2019年8月以来已多次下降。


为保护借贷双方权益,特别是让借款人享受利率下行带来的好处,央行明确自2020年3月1日开始,推进存量浮动利率贷款定价基准转换。


什么贷款需要转换?


央行称,需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件:


一是2020年1月1日前已发放,或已签订合同但未发放;


二是参考贷款基准利率定价;


三是浮动利率。


固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换。


已处于zui后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。


公积金个人住房贷款不需要转换,但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准。 


LPR和固定利率哪个更好?


在转换的时候,个人面临两个选择:


第一个是,选择固定利率。房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管LPR利率怎么变化,你的房贷利率都不变;


第二个是,选择浮动利率。房贷利率根据LPR的变动而变化。


那么问题来了,选哪个好?


央行称,两种转换方式各有优势,具体如何选择取决于自己的判断,特别是对未来利率走势的判断。


如果认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;


如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。


恒信

↑图片来自央行微信公众号


举个例子,如果你目前的个人房贷利率是在5年期贷款基准利率上打9折,那么按照目前5年期贷款基准利率计算,你的实际执行利率水平为4.41%(=4.9%×0.9)。根据人民银行〔2019〕30号公告,个人房贷转换前后利率水平保持不变。


一是如果选择转为固定利率,那么个人房贷在整个合同剩余期限内,都将执行4.41%这个利率。


二是如果选择转为参考LPR定价,个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”确定。其中,-0.39是固定加点点差,根据当前实际执行利率(4.41%)与2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之间的差确定。转换后到第一个重定价日前,房贷利率还是4.41%,但计算方式变成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;从第一个重定价日起,房贷利率就会变成“当时zui新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每个重定价日都以此类推。


对比上述方式,很明显,如果判断未来5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%,即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%,也就是说未来的LPR比4.8%高,就可选择第一种;反之,如果判断未来LPR比4.8%低,就可选择第二种。


其实无论是何种转换方式,转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平,除非LPR下降。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求,在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下,坚守“房住不炒”的定位,不向房地产市场发出错误信号,同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。


具体来说,业内专家均预计,未来一段时间LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行平等协商,采用LPR作为定价基准(浮动利率)将可能是普遍的方式。 


银行会不会故意提高LPR报价?


央行称,LPR报价机制已尽可能保证报价行真实报价,使公布的LPR具有公允性。18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行,且需要根据本行对zui优质客户的贷款利率报价,也就是说,报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。


同时,央行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督,定期考核评估其报价质量,并根据考核情况对报价行进行优胜劣汰。

关键词: 恒信   麒麟首府        
楼盘展示
楼盘展示


联系电话:0377-61157777    

公司地址:南阳市建设西路北侧麒麟首府    

邮    箱:nyhxzy@163.com    



CopyRight © 版权所有: 皇冠体育在线网址 网站地图 XML


扫一扫访问移动端